●
HOŞ
GELDİNİZ, |
|
|
●
KURUMSAL YÖNETİM PLANLAMA |
|
Hizmetlerini,
Eğitimli ve işine karşı disiplinli Çalışanları ile
uygulamakta olan Firmamız Sürekli Kendini
Yenilemeye devam etmektedir. |
|
|
|
SİTE Güncelleme
11.06.2022 |
|
|
YAPILARDA MEKANIN RENGİ DUYGULARI
ETKİLİYOR:
İş ya da evde kullanılan renkler insan psikolojisini etkileyerek, farklı
duygular uyandırıyor. Uzmanlara göre, mor yaratıcı, yeşil huzurlu,
mavi duygusal yaparken, turkuaz da dikkati ayakta tutuyor İçinde vakit
geçirilen mekanlarda kullanılan bazı renkler, kişilere ilham verirken, bazı
renklerin ise tembelliketkisi yarattığı bildirildi. Bir firmanın Boya Satış
Temsilcisi, kullanılacak boya ve dekor renginin, mekanın kullanılış amacına
göre belirlenmesi gerektiğini ifade ederek, dekor renklerinin, yansıttığı
ışık ve hissettirdiği duygularla kişiler üzerinde olumlu ya olumsuz etkiler
yapabileceğini kaydetti.
KIRMIZI,BAŞLANGIÇLARI
TEŞVİK EDER Kaya, fiziksel gücün, hareketin rengi olan kırmızının
başlangıçlarıteşvik ettiğini belirterek “Kırmızı çalışma şevkini
artırır. Tembelliğin karşıtıdır, ancak kızgınlığa ve saldırganlığa da
yol açabilir. Bu nedenle hareketin yoğun olduğu yerlerde çocuk odaları,
dans stüdyoları ile diskotekler gibi topluma açık olan alanlarda
kullanılmalıdır. Koyu tonları yoğun ve sıkıcı bir atmosfer yaratır”
dedi.
TURUNCUİLETİŞİMİ
SİMGELİYOR Turuncunun da kırmızı gibi dışa dönük ve heyecan verici hatta
kırmızıdan daha yapıcı olduğunu belirten Kaya, sağlık, canlılık,
yaratıcılık, güven, cesaret ve iletişimi simgeleyen turuncunun ezici olma ve
üstün gelme isteklerini de beraberinde getirdiğini ifade etti. Kaya
turuncunun gösteriş meraklısı bir karakteri de dışa vurabileceğini
vurgulayarak, mutfakta, çocuk ve yemek odası ile koridorlarda sıcaklık
yaratacağını neşe ve mutluluk vermesi istenen ortamlarda ve geniş alanlarda
kullanılabileceğini söyledi.
SARI,İLHAM
VERİCİ Sarının parlak, neşeli ve sevecen etkisinin umut aşıladığını
belirten Kaya, “İlham vericidir. Zihinsel karışıklığa da yol açabilir.
Mutfak için çok uygundur. Çalışma odalarında kullanılmamalıdır çünkü
zihni bulandırıp karışıklığa yol açar. Dinlenme amaçlı ortamlarda da
önerilmez” diye
konuştu.
YEŞİL,YATIŞTIRIYOR
Paylaşımın, işbirliğinin, uyumun ve cömertliğin rengi olan yeşilin ise
yatıştırıcı etkisine dikkati çeken Kaya, yeşilin güven ve huzur
verdiğini ifade ederek şunları
kaydetti:
MAVİ,BARIŞ
VE SEVGİNİN RENGİ “Yeşile yakın bir renk olan turkuaz da değişimin ve
dönüşümün simgesidir. Dikkati ayakta tutar. Kendini ifade etmeye
yardımcı olur. Mekanları daha geniş gösterir. Banyolar, yatak odaları
ve çalışma odalarında da kullanılabilir. Açık tonları duvar için
uygundur. Mavi ise barışı, sevgiyi ifade eder.Hayalperestlik ve aşırı
duygusallık yaratabilir. Sakinleşme, stres atma, dinlenme amaçlı olan
her yerde kullanılabilir. Yatak odalarında, meditasyon mekanlarında
açık tonları uygundur. Hareketin ve çalışmanın çok olduğu
yerlerdekullanılmamalıdır. Koyu tonları tembellik ve melankoli
yaratır.”
MOR,YARATICILIK
VE HOŞGÖRÜ UYANDIRIYOR Kaya, asaleti ve kendine güveni temsil eden morun
yaratıcılık ve hoşgörü uyandırdığını dile getirerek bu rengin unutkanlık ve
sabırsızlık yaratabileceğini vurguladı. Morun, özelliklemeditasyon odaları
için uygun bir renk olduğunu anlatan Kaya, bu rengin lavanta, leylak ve
orkide tonlarının yatakodaları ve çalışma odalarında kullanıldığını, kendine
güven duygusunu uyandıran bu rengin açık tonlarıylahastanelerin bekleme
odalarının dekore edilebileceğini söyledi.
BEYAZ VE
SİYAHKaya beyazın
enerji sistemini dengelediğini belirterek yaratıcılık duygularını açığa
çıkardığınıve geliştirdiğini vurguladı. Siyah, gri ve kahverengi gibi
renklerin ise yoğun ve ağır bir enerjiye sahip olduğunu anlatan Kaya,
siyahın aşırılıkları dengelediğini ancak tek renk olarak kullanılmaması
gerektiğini dile getirdi. Kaya, kahverenginin de sosyal dengeyi ve
toplum içinde rahatlığı sağlayan bir etkiye sahip olduğunu sözlerine
ekledi.
Kat Mülkiyeti Kanunu
Kanun Numarası : 634
Kabul Tarihi : 23/6/1965
Yayımlandiğı R. Gazete : Tarih: 2/7/1965 Sayı: 12038
Yayımlandığı Düstur : Tertip: 5 Cilt: 4 Sayfa: 2932
1.Bölüm :
Genel Hükümler
A) Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı:
I-Genel kural:
Madde 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş
bürosu, dükkan,mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına
kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak
malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları
kurulabilir. Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının,birinci fıkrada
yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat
mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri
tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.
II - Tarifler:
Madde 2 - Bu kanuna göre :
a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Ana gayrimenkul);yalnız
esas yapı kısmına (Anayapı) ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına
kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu
olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan
doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler
üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara
(Kat maliki);
b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa
kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin
ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma
haklarına (Kullanma hakkı);
c) (Değişik: 13/4/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine
konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının
bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu
Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip
olanlara da (kat irtifak sahibi);
d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak
mülkiyet paylarına (Arsa payı);
e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme);
denir.
III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:
Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payı ve
anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/2 md.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan
anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu
tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmesi halinde ise, bu tarihteki
değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına
göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin
değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat
irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye
başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen
arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma
sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan
sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya
bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda
gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.
IV - Ortak yerler:
Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile
belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde
ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve
tabanlar, avlular, genel giriş kapıları,antreler, merdivenler, asansörler,
sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire
veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve
ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup
bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri,
kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp
kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve
televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet
merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma
veya,faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna
girer.
B) Bağlantılar :
I - Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:
Madde 5 - Kat mülkiyetinin başkasına devri veya
miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa
payı,kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi,
miras yoluyla de geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.
Anagayrımenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı
kurulmamış arsa payı bırakılamaz.
Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan
irtifaklar kurulamaz.
Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki
sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak
arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.
II- Bağımsız bölümlerle
eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı:
Madde 6 - Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme
tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati
yuvaları, tuvalet gibi eklentiler,ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parça-
sı sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.
Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan
anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu
haritasında ayrıca gösterilir.
Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla
bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.
Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde,
eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya
kiralanmış olur.
C) Ortaklığın (Şüyuun)
giderilmesi ve öncelikle satınalma (Şüf'a) hakkı:
I - Ortaklığın giderilmesi:
Madde 7 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde
ortaklığın giderilmesi istenemez.
Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir
bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.
II- Öncelikle satınalma hakkı:
Madde 8 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 -
2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden
birinin veya, kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat
maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.
Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması
halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler.
Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.
D) Genel hükümlerin uygulanma
alanı:
Madde 9 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat
malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm
bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar,Medeni Kanun ve
ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.
2.Bölüm : Kat Mülkiyetinin ve
Kat İrtifakının Kurulması
A) Genel kural:
Madde 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline
tescil ile doğar.
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o
gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla
bölüm, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya
aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın
giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın,
kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını
isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere
dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle
bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
B) Kat mülkiyeti kütüğü:
Madde 11 - Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak (Kat mülkiyeti
kütüğü) ne tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili
genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.
Kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp, bu kanunda yazılı
ilgili hükümler gözetilmek şartıyla, irtifak haklarının tesciline ait genel
hükümlere göre yapılır
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğündeki
formüle göre, ayrıca tutulacak (Kat mülkiyeti zabıt defteri) ne tescil olunur.
C) Kat mülkiyetinin kurulması:
I - İstem ve belgeler:
Madde 12 - (Değişik: 13/4/1983 - 2814/4 md.)
Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi
hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir
dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması lazımdır. Bu
dilekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta,
anagayrimenkulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı
değerlerinin ve bu bölümlere değerleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa
paylarının gösterilmesi şarttır.
Dilekçeye veya istem tutanağına, kanunlara göre temliki tasarruflar için
verilmesi gerekenlerden başka, aşağıda yazılı belgeler de eklenir.
a) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız
bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle bir
mimar veya mühendis tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün
paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğu belediyece
tasdik olunan proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet
planı ile belediyece verilen yapı kullanma belgesi;
b) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) ön ve arka cephelerini ve mümkünse
yarı cephelerini gösteren, en az 13x18 büyüklüğünde ve doğruluğu belediyece
tasdikli bir fotoğraf;
c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve
bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren
ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden
tasdikli liste;
d) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halin- de
bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış,
kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim
planı.
II - Sözleşme ve tescil:
Madde 13 - (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 -
2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve
dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat
getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi
sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.
Sözleşme düzenlenince, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü
sayfasındaki (Mülkiyet) hanesine (Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine
çevrilmiştir) ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her
bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa
payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel,
defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün
kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti
kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında
bağlantı sağlanır.
Anagayrimenkulün kapatılan sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil
kaydı, Tapu Sicili Tüzüğünün (Taksim halinde kayıtların nakli) ne dair
hükümlerine göre, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına
geçirilir.
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul
niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı tasarruf
belgesinden başka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen
projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de
verilir.
D) Kat irtifakının kurulması:
Madde 14 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/6 md.) Henüz yapı
yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması
ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün
paydaşlarının buna ait bir dilekçe veya istem ile birlikte 12 nci maddenin (a)
ve (c) bentlerine uygun olarak düzenlenen proje, plan, liste ve (d) bendindeki
yönetim planı ile diğer belgeleri tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat
mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez.
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat
irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın
kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve
yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak
bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar
hanesinde belirtilir.
Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesi,
irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince, tescil, kat irtifakının
tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere ve
anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinin, evvelce verilmiş olan plana uygunluğunun
belediyece tasdikine dayanılarak yapılır.
3.Bölüm : Kat Maliklerinin ve
Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları
A) Kat maliklerinin hakları:
I - Bağımsız bölüm üzerinde:
Madde 15 - Kat malikleri kendilerine ait
bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak
şartıyla,Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
II - Ortak yerler üzerinde :
Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa
payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel
kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki
ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
B) Kat irtifakı sahibinin hakları:
Madde 17 - Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa
üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve
tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı
olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.
(Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması
için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak
tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına
dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.
(Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen
tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa,
kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti
hükümleri uygulanır.
4.Bölüm : Kat Maliklerinin ve
Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları
A) Kat Maliklerinin borçları:
I - Genel kural:
Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve
ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini
rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine
uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki
kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir
suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır;bu borçları yerine
getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklıdır.
II - Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:
Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile
güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin
rızası olmadıkça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler,
değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana
yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban
veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı
yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek
onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği
zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
III- Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden
her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak
avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve
onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin
işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek
veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve
ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten
kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki
hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim
planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi
yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede
geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle
yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız
bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep
olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere
sebep olanlara rücu hakları vardır.
IV - Sigorta anlaşması:
Madde 21 - Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer
üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.
Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları
oranında, katılmakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine
sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılır.
Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir
kısmı hasara uğramışsa,alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına
arsa payları oranında harcanır,
Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını
karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına
sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün
sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait
olur.
Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.
V - Ortak giderlerin teminatı:
Madde 22 - (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20
nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme
tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına
veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken
ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu
kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu
ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat
maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri
lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Medeni Kanunun 807 nci maddesinin son
fıkrası hükmü burada da uygulanır.
(Değişik: 13/4/1983-2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat
maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.
VI - Müsaade mecburiyeti:
Madde 23 - Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki
tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya
tesislerin yeniden yapılması için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa,
o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye
ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.
Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve
eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden
yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından
faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla
oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.
Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka
sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm
malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.
VII - Yasak işler:
Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak
gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza
laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı
sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan
muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde
sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali
gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda
ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı
gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla
açılabilir.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün
bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.
VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:
Madde 25 - Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve
yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar
için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin
müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden
isteyebilirler.
Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihin-
deki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa
payları oranında devredilmesi için dava açılmasına kat malikleri kurulunca karar
verilir; bu kararı almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinden bir
kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve davalının
bağımsız bölümünün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine, arsa payları
oranında, devrolunur.
Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz
edilir
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında
iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde
gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine
getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı
olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer ola- rak
kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
Bu maddedeki dava hakkı, sebebinin öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve
her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa ve
dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer.
B) Kat irtifakı sahiplerinin borçları:
Madde 26 - Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu
olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak
yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları
vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca
kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak, yükümlüdürler.
Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noterlikçe yaptırılan
ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse,
diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının,
o zamanki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında, devrine
karar verir.
Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde
yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu
yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.
5.Bölüm : Anagayrimenkulün
Yönetimi
A) Genel kurul:
Madde 27 - Anagayrimenkul, kat malikleri
kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak
şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.
B) Yönetim planı:
Madde 28 - Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini
yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları
düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme
hükmündedir.
Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden
doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
(Değişik: 13/4/1983-2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat
maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre
mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların
külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülki-
yeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim
planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları:
I - Toplantı zamanı:
Madde 29 - Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim
planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim
yılının ilk ayı içinde toplanır.
Önemli bir sebebin çıkması halinde,yöneticinin veya denetçinin veya kat
maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en
az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir
taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri
kurulu her zaman toplanabilir.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde,
ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.
II-Yeter sayı:
Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı
bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir.
Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa kararlar en geç bir
hafta, içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların, oy çoğunluğuyla
verilir.
Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.
III - Oya katılma:
Madde 31 - Her kat maliki,arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy
hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız
bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu
bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün
oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne
alınmaz.
Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları
içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri
ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde
hazır bulunabilir,fakat oya katılamaz.
Kat maliklerinden biri oyunu,yetkili vekil eliyle kullanabilir; ancak aynı kişi
oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
IV - Kararlar:
Madde 32 - Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim
planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.
Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat
malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri
arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle
yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve
karara bağlanır.
Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları
taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda,
bulunan bütün kat maliklerince imzalanır karara aykırı oy verenler bu
aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.
Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa
dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.
V - Hakimin müdahalesi:
Madde 33 - Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmayan veya kat
maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma (Sükna) hakkına
veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve
yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat
malikleri anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak, hakimin
müdahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda
bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını
verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu
ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
Tesbit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmeyenlerden, aynı
mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak
hükmolunur;yirmibeşinci madde hükmü mahfuzdur.
D) Yönetici:
I - Atanması:
Madde 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya
dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu
kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması
mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen
yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu
tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden
atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici
atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat
maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten
sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince
atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikce, kat
malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış
olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart
edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması
halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.
Yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün giriş kapısı
yanına veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asılması mecburidir. Bu
yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden,ilgilinin
başvurması üzerine aynı mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para cezası
alınmasına kesin olarak hükmolunur.
II - Yöneticinin görevleri:
1. Genel yönetim işlerinin görülmesi:
Madde 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim
planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve
onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım
işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için
yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her
takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda
paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için
tekrar avans toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim
dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili
kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına
meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan
hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine
karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti
kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber
bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek
suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
2. Defter tutulması ve belgelerin saklanması:
Madde 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri,
yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci
maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin
belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici
tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33 üncü maddenin son
fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.
3. İşletme projesinin yapılması:
Madde 37 - (Değişik:13/4/1983 - 2814/12 md.)
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici
gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider
tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara
göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat
malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;
Gösterilir.
Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları
karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün
içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje
hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile
ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında
belirtilen belgelerden sayılır.
III- Sorumluluğu:
1.Genel kural:
Madde 38 - Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
2. Hesap Verme:
Madde 39 - Yönetici, yönetim planında Yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman
yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna,anagayrimenkul
dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin
hesabına vermekle yükümlüdür.
Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim
planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden
istenebilir.
IV-Hakları:
Madde 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından
noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse,
yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi
feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat
maliklerinden isteyebilir.
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin
edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir,
(Değişik: 13/4/1983-2814/13 md.) Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasından
atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı,
katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış
ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin
yarısına katılmaz.
E) Yönetimin denetlenmesi:
Madde 41 - Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı
olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman
değiştirebilir.
Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu
denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap
denetlenmesi her zaman yapılabilir.
Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı
çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna
verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı
zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat
malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve
anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor
çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer
hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her
sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza
ederler.
F) Yenilik ve ilaveler:
I - Faydalı olanlar:
Madde 42 - Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında
bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha
rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın
çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve ar-
sa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına
göre, ödenir.
(Ek:10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.) Kat
maliklerinden birinin isteği ile ortak kaloriferle olan ısınmanın doğalgaz
kullanılmak maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve
arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
(Ek : 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.) Ortak
kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya dönüştürülmesine karar verilmesi
halinde yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır ve bu
konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.
II - Çok masraflı ve lüks olanlar:
Madde 43 - Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya
yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün
bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya
geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere
katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların
yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli
veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine
sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya
ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.
III- Bağımsız bölüm ilavesi:
Madde 44 - Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine
tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24
üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi
için:
a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;
b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni
ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa
paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi;
c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu
memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı
kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti
kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski
kütük sayfasıyla 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması; Şarttır.
Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi
katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle
azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul
ettikleri, resmi senette belirtilir.
Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa
paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek
şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski
resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya
yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına
yeni malik veya malikler adına tescil edilir.
G) Temliki tasarruflar ve önemli işler:
Madde 45 - Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve
bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya
anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması
gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri
karar üzerine yapılabilir.
6.Bölüm : Kat Mülkiyetinin ve
Kat İrtifakının Sona Ermesi
A) Kat mülkiyetinin sona ermesi:
I - Anagayrimenkulün arsasıyla birlikte yok olması veya kamulaştırılması ile:
Madde 46 - Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti
kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer.
Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde
toplanmasıyla kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez.
Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi
mülkiyetinde toplamış bulunan malikin, anagayrimankuldeki kat mülkiyetinin adi
mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul,
müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına göre, genel kütükte yeni bir sayfaya
geçirilerek ve eski kayıtlarıyla bağlantı sağlanmak suretiyle tescil olunur.
Anagayrimenkulün niteliğinde kat mülkiyetinin kurulmasından sonra değişiklikler
olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır
Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir şahsi
hakla kayıtlanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten
silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete
çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi istenemez.
Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat etmemekle
beraber hakkının yalnız borçluya ait mülkiyet payına veya hakkın niteliğine
göre, bütün ortak mülkiyet paylarına aktarılmasına muvafakat ederse bu hak
sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun, adi mülkiyet esasına tabi kılınmış olan
o gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet payları üzerine geçirilmek suretiyle
genel kütüğe tescil olunur.
Anagayrimenkulün arsasıyla birlikte tamamen yok olması veya kamulaştırılması
halinde sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır.
Anagayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli
bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı
takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir.
II - Anayapının harap olması:
Madde 47 - Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat
mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Anayapının bağımsız bölümlerinden biri
tamamen harap olur ve o bölümün mali- ki iki yıl içinde bölümünü yeniden
yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı,bu sürenin
tamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri
karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden
isteyebilirler. Bu halde devrolunan arsa payları kat mülkiyeti kütüğünün ilgili
sayfalarının (Beyanlar) hanesine işaret olunur; arsa payını
devralanlar,devraldıkları tarihten başlayarak iki yıl içinde, harap olan
bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri
bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını bu kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci
fıkrasındaki esaslara göre yeniden hesaplayarak kat mülkiyeti kütüğüne
geçirtmeye mecburdurlar.
Yukarıdaki fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat
mülkiyeti kendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan
bölümler için alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanır.
Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden
yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan
kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını, harabolma tarihinden
başlayarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye
mecburdurlar. Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve
onların arsa payları, bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle
devredilir.
Harabolan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler
devamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde
beyanlar hanesine geçici şerh verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki
kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütükten silinir.
III- Bildirme ödevi ve kaydın silinmesi:
Madde 48 - Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının
harabolması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin
tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü
harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir; bunun
bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan
kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen
sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir.
Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak
gayrimenkulün kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat
mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydıyla bağlantı sağlanmak
suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe
tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet
hükümleri yürür.
Tümü harabolan anayapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yine
kat mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat
mülkiyeti kurulmasına dair hükümler uygulanır.
B) Kat irtifakının sona ermesi:
Madde 49 - Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri,
tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını
sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.
Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde yapı
yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.
(Değişik fıkralar:13/4/1983 - 2814/14 md.):
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen
plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine,
sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının
sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem
üzerine yeniden uzatılabilir. Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı
kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.
7.Bölüm : Son Hükümler
A) Yasaklar:
Madde 50 - Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra
Medeni Kanuna ve diğer kanunlara göre, bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin
o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını
sağlamak için irtifak hakkı kurulamaz.
Tümü kargir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.
B) Yeni duruma uyma :
I - Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifaklarda:
Madde 51 - (Değişik birinci fıkra: 30/4/1969 - 1166/1 md.) Medeni Kanunun
yürürlüğe girmesinden sonra bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar bir
gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki
gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için üzerinde irtifak hakkı kurulmuş
olan gayrimenkullerin mülkiyetinin 2/1/1971 tarihine kadar kat mülkiyetine
çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi mecburidir. Bu
yapılmazsa irtifak hakları sona ererek yalnız ortak mülkiyet devam eder.
Gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin birinci fıkra gereğince kat mülkiyetine
çevrilmesi ve kat mülkiyet kütüğüne tescili, ortak maliklerden birinin tapu
idaresine başvurması üzerine tapu idaresindeki belgelere ve bu kanunun 12 nci
maddesinin (b) bendinde yazılı fotoğrafa dayanılarak yapılır; bu halde
fotoğrafın,tapu idaresine başvuran ortak malikin imzasıyla tasdik edilmesi
yeter.
Diğer ortak malikler bu çevrilmeye itiraz edemeyecekleri gibi bunun giderlerine
katılmaktan ve yönetim planı yapmaktan kaçınamazlar; kaçınılırsa, hakimin
müdahalesine dair olan 33 üncü madde hükmü uygulanır.
II- Medeni Kanundan önce kurulmuş olan haklarda :
Madde 52 - Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce (Hava hakkı, oda
mülkiyeti) gibi isimler altında kurulmuş olan haklar, bu kanunun yürürlüğe
girmesinden başlayarak üç yıl içinde, aşağıda yazılı hükümlere göre, bu kanun
uyarınca kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilir:
a) Gayrimenkul üzerinde bu haklara konu olan yapı bölümleri mevcutsa, hak
sahipleri,aralarında yapacakları bir sözleşme ile, o gayrimenkulün arsasında,
bölümlerinin değerleri oranında ve hiçbir bedel ödemeye mecbur olmaksızın,
Medeni Kanunun ortak mülkiyet hükümlerine göre paydaş olurlar ve Kat Mülkiyeti
Kanununun ilgili hükümleri uyarınca kat mülkiyetini kurarlar.
b) Yapı bölümleri mevcut olmayıp yalnız hava hakkı mevcutsa, bu hak (a)
bendindeki esaslara göre hak sahibinin arsada paydaş olması suretiyle
kendiliğinden kat irtifakı hakkına çevrilir ve kütüğe o suretle tescil edilir.
c) Hak sahipleri anlaşarak bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç yıl
içinde eski haklarını kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevirmezlerse, bu
çevirme, gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresince, ayrı ayrı bölümlerin
değerleri oranında arsa paylarının tesbiti ve gereken belgelerin hazırlanması
suretiyle ve bu maddenin (a) ve (b) bendlerindeki esaslar uyarınca,hak
sahiplerinden birinin müracaatı üzerine veya doğrudan doğruya yapılır ve durum
bütün hak sahiplerine bildirilir.
Bu hakların tapu idaresince kat mülkiyetine veya kat irtifakına doğrudan doğruya
çevrilmesi için gereken masraflar Hazinece ödenerek, kamu alacaklarının tahsili
hakkındaki özel kanun hükümlerine göre hak sahiplerinden alınır.
Hak sahipleri tapu idaresinin kararına karşı, bunun kendilerine bildirilmesinden
başlayarak bir ay içinde, sulh mahkemesine dava açmak suretiyle itiraz
edebilirler.
III- Medeni Kanuna göre kurulmuş kat irtifaklarının yönetimi:
Madde 53 - Bu kanun yürürlüğe girdiği tarihten önce bir gayrimenkulün
paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına
faydalanmasını sağlamak için kurulmuş olan irtifak hakları,bu kanuna göre kat
mülkiyetine çevrilinceye kadar anagayrimenkulün yönetimi, yönetim planı
yapılması mecburiyeti ve giderlere ve sigorta mecburiyetine ve bunun primlerine
katılma hususlarında bu kanun hükümleri uygulanır.
C) Özel kanuna göre ortaklaştırma (Şüyulandırma) halinde
kat mülkiyetinin durumu:
Madde 54 - İmar Kanunu hükümlerine göre
ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine
tabi gayrimenkul varsa, İmar Kanununun 46 ncı maddesi gereğince ortaklığın
giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın
giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.
Böyle bir anlaşmaya varılmazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer
değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükmüne göre ortaklığı gidermekle
görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlardan değeri en fazla
olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkullerin bu değerle satın almasını
teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık
giderilmiş olur.
Kesinleşen sulh mahkemesi kararının tebliğinden başlayarak bir ay içinde bedel
ödenmez veya altı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat
gösterilmezse ortaklaştırılan gayrimenkullerin tümü, imar durumuna göre mümkünse
kat mülkiyeti muhafaza ve diğer gayrimenkuller buna ilhak edilerek, eğer bu
mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak, açık artırma yoluyla satılıp ortaklık
giderilir ve satış bedeli her gayrimenkulün, ikinci fıkra uyarınca takdir
edilmiş olan değerleri arasındaki orana göre, maliklere paylaştırılır.
D) Harç ve vergiler:
Madde 55 - Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması,
mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harc ve vergiden
muaftır. Bu muafiyet, Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifak
haklarının 51 nci madde gereğince kat mülkiyetine ve Medeni Kanundan önce
kurulmuş olan hakların 52 nci maddeye göre kat mülkiyeti veya kat irtifakına
çevrilmesi işlemlerine de şamildir.
Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal anagayrimenkulün kayıtlı
bulunduğu yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.
E) Belediyesi olmayan yerlerdeki durum:
Madde 56 - Bu kanunun belediyelere yüklediği görevler, belediye olmayan,
yerlerde o yerin bağlı bulunduğu ilçe veya il merkezleri belediyelerince, 6785
sayılı İmar Kanununun 47 nci maddesinde bahsi geçen sahalarda ise ilgili
belediyece yerine getirilir.
8.Bölüm
Bu bölüm ve bu bölüm başlığı altındaki maddeler 10/6/1985 tarih ve 3227
sa- yılı Kanunun 1 nci maddesi ile eklenmiştir.
Devre Mülk Hakkı
Madde 57 - Mesken olarak kullanılmaya elverişli
bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya
bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet
payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir.
Bu hakka devre mülk hakkı denir.
Madde 58 - Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının
bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde
belirlenir.
Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına
çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir.
Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir.
Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve
temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.
Madde 59 - Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15
günden daha az süreli olmaması gerekir.Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa
devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.
Madde 60 - Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların
tapu kütüklerinin beyanlar hanesine,bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk
hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus
belirtilir.
Madde 61 - Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız
bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade
şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım
için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde
belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk
sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.
Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi
aralarından veya dışardan bir gerek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri
kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan
yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebilir.
Madde 62 - Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden
bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında
kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlerine bağlı
değildir.
Madde 63 - Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün
ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun giderilmesini
isteyemezler.
Madde 64 - Devre mülk hak sahipleri,kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde
belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı
sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime
mecburdurlar.
Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden
birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı
halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, başkaca bir işlem ve tebligata
lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına
yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini durdurmaz. İlgililerin kanundan ve
sözleşmeden doğan hakları saklıdır.
Madde 65 - Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve
sorumluluklarının tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda,
sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve
ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.
Görevli mahkeme:
Ek Madde 1 - (Ek: 13/4/1983-2814/15 md.)
Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde
çözümlenir.
Kullanma yerlerinin boşaltılması:
Ek Madde 2 - (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.) Kat malikleri kurulunca veya
bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından sözleşmeleri herhangi bir nedenle
feshedilen veya sona eren, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile
dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri dolayısıyla bir yer tahsis
edilmiş ise, bu yerleri onbeş gün içerisinde boşaltmak zorundadırlar. Bu süre
içinde boşaltılmayan yerler yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin
başvurusu üzerine başkaca tebligata lüzum kalmadan mahalli mülki amirlerin
kararı ile bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır. İdare ve yargı organlarına
yapılacak başvuru, bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz. İlgililerin
kanun ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.
Birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümler:
Ek Madde 3 - (Ek:13/4/1983 - 2814/15 md.)
Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, bu Kanunda yer alan
hükümlerin uygulanmasında aşağıdaki kurallar dikkate alınır:
a) Vaziyet planına göre yapılacak tüm bağımsız bölümlerden yüzde kırkının veya
blok inşaatlarda her biri en az sekiz bağımsız bölümü kapsayan blok veya
blokların tamamlanmış bulunması halinde,tamamlanan bağımsız bölümler için kat
mülkiyetine geçilebilir Bu takdirde, tamamlanmamış yapılara ilişkin kat
irtifaklarının tapu kütüklerinde nasıl yer alacağı (11 inci maddenin 2 nci
fıkrasına bağlı kalınmaksızın) tüzükle belirlenir.
b) Yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri, bütün
yapılar için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat
malikleri tarafından 20 nci maddedeki kurala göre karşılanır, Yapılardan bir
kısmının tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı sahipleri de, kendilerini
ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar.
c) Blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesinde,
kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur
Kat irtifakına geçiş:
Ek Madde 4 - (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.)
Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı
yaptırılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması ve pay sahiplerinden en
az beşte dördünün kat irtifakına geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması
halinde, karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve
bu payların, isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline sulh mahkemesi
tarafından aşağıdaki şartlarla karar verilir:
a) Müşterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla edinildiğinin ispat edilmiş
olması,
b) Müşterek maliklerin yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakına geçiş
kararına veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe yapılan tebligata rağmen
iki ay içinde uyulmamış olması,
c) Karara uymayan müşterek maliklerin paylarının mahkemece tespit edilen rayiç
bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi.
F) Yürürlük tarihi:
Madde 66 - Bu kanun yayımı tarihinden altı ay sonra yürürlüğe girer.
G) Yürütme makamı:
Madde 67 - Bu kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
|